En Euskadi, el alquiler de viviendas turísticas está regulado por la Ley 13/2016 de Turismo y el Decreto 101/2018 que establece los requisitos que deben cumplir tanto el inmueble como el propietario para obtener la licencia turística en su vivienda. Este Decreto se refiere a las viviendas y habitaciones de viviendas particulares destinadas a uso turístico y fue aprobado el 3 de julio de 2018.
Normativa de vivienda turística en Euskadi
En Bilbao, se permite tanto el alquiler turístico integral de la vivienda como el alquiler turístico de habitaciones en viviendas particulares. No obstante, el Ayuntamiento de Bilbao establece que las viviendas de uso turístico deben situarse obligatoriamente en las plantas primeras del edificio y se aplican requisitos especiales en las zonas del Casco Viejo y Bilbao la Vieja, donde solo se permite un único alojamiento turístico por edificio o portal.
Si estás pensando en poner en alquiler vacacional tu vivienda en un inmueble en estas zonas, debes estar más rápido que tus vecinos. Además, si deseas alquilar habitaciones para turistas en la casa en la que resides, solo puedes alquilar un máximo de 3, independientemente de las estancias que tenga tu vivienda.
En caso de tener un apartamento turístico, puede ser necesario realizar alguna reforma, ya que la ordenanza municipal sobre alquiler vacacional de Bilbao establece que estos inmuebles deben contar con salón, comedor (o salón-comedor), cocina y habitaciones. Aunque no se menciona ninguna exigencia mínima en cuanto a cuartos de baño, el Plan General de Ordenación Urbana exige que toda vivienda disponga de un cuarto de baño completo.
En cualquier caso, es necesario inscribir la vivienda en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi y dejar constancia en el Registro de la Propiedad de que el inmueble o una parte de él se destina a uso turístico.
Requisitos que debes cumplir para obtener la licencia turística en el ayuntamiento de Bilbao
La persona titular de la actividad debe presentar una declaración responsable donde declara que conoce y cumple con los requisitos exigibles y dispone de la documentación que lo acredita.
Debe incluir:
Identificación de la persona titular
Se debe aportar la siguiente documentación justificativa:
– Número de identificación fiscal.
– Nombre comercial del alojamiento.
– Ubicación y referencia catastral.
Titularidad de la vivienda
Se debe justificar ser el propietario de la vivienda o poseer el derecho de disfrute o gestión sobre la misma mediante alguno de los siguientes documentos: escrituras de propiedad, contrato de arrendamiento, encargo de gestión de la actividad, documento de constitución de la comunidad de bienes u otros documentos análogos.
En el caso de no ser la persona propietaria, se debe aportar la comunicación a ésta del ejercicio de la actividad turística.
Cumplimiento de la normativa urbanística
Conformidad de la actividad turística con las normas municipales relativas a los usos urbanísticos y la edificación.
En esencia, se trata de que el inmueble a alquilar tenga un uso urbanístico residencial de vivienda.
Cumplimiento medioambiental
Cumplimiento de los requisitos medioambientales exigibles.
Cumplimiento de las condiciones de funcionamiento de la actividad
Cumplimiento de las condiciones y régimen de funcionamiento de la actividad previstos por el presente Decreto.
Cumplimiento de la ley de propiedad horizontal
Conformidad de la actividad de alojamiento turístico con las reglas de propiedad horizontal del inmueble.
Posesión de Seguro de Responsabilidad Civil
Se debe declarar que se está en posesión de un Seguro de Responsabilidad Civil en los términos establecidos por el Decreto en el momento de iniciar la actividad y disponer del último recibo de pago.
Residencia en la vivienda (solo alquiler de habitaciones)
En el caso de que se vayan a alquilar habitaciones, la persona titular de la actividad deberá estar empadronada y residir de manera efectiva en la vivienda.
Esta condición no es de aplicación si se alquila la vivienda en su integridad.
Cumplimiento de las obligaciones tributarias
La persona titular de la actividad debe manifestar estar al corriente de las obligaciones tributarias.
Cumplimiento de la salud en el trabajo
En caso de que existan trabajadores, se debe dar cumplimiento a la normativa de higiene y salud laboral y prevención de riesgos laborales, así como cuantos otros requisitos sean legalmente exigibles.
Limitaciones por zona, la norma del mas rápido.
En el Casco Viejo y Bilbao la Vieja solo se permite un único alojamiento turístico por portal.
Para realizar la declaración responsable necesaria para obtener la licencia de vivienda turística en Bilbao, es necesario completar el MODELO OFICIAL – Vivienda Turística. Este modelo puede presentarse en formato digital a través de la sede electrónica del Gobierno Vasco o en papel ante las delegaciones territoriales del Departamento de Turismo del Gobierno Vasco.
Junto con el modelo, se deben presentar fotografías de la fachada e interior de la vivienda. Además, se requerirá un plano a escala elaborado por un técnico competente, que debe indicar la superficie útil, distribución y número máximo de plazas.
Una vez presentada la declaración responsable, se podrá comenzar la actividad inmediatamente y se registrará automáticamente en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi. Después de revisar el expediente, el Departamento de Turismo asignará un Número de Registro a la vivienda que deberá ser incluido en los anuncios publicados en las plataformas de alquiler, como AirBnB o Booking, entre otras.
Comprobaciones del Gobierno Vasco
Una vez presentada la declaración responsable, el Gobierno Vasco llevará a cabo una serie de comprobaciones para verificar si la vivienda cumple con los requisitos exigidos para su uso turístico.
En primer lugar, solicitarán al Ayuntamiento un informe sobre la vivienda para comprobar si tiene licencia de primera utilización o cédula de habitabilidad, si cumple con el uso urbanístico previsto, si su ocupación máxima es la adecuada y si cumple con los requisitos medioambientales.
En caso de que la vivienda sea antigua y no disponga de la documentación necesaria, el Ayuntamiento deberá declarar que está conforme con su uso turístico. El Ayuntamiento tiene un plazo de tres meses para responder, pero esto no impide que se pueda alquilar la vivienda durante ese plazo.
Además, el titular de la actividad deberá presentar la documentación acreditativa de los requisitos en un plazo máximo de diez días a partir de la notificación.
En cuanto a la inspección técnica, no es obligatoria, por lo que el Gobierno Vasco podrá enviar o no un técnico para realizar una visita de inspección.
En caso de incumplimiento de los requisitos exigidos, el Decreto establece la posibilidad de presentar alegaciones y correcciones.
¿Qué requisitos debe cumplir mi vivienda para su uso turístico en Bilbao?
Los aspectos principales a cumplir por la vivienda son los siguientes:
Condiciones arquitectónicas
Las viviendas, bien se cedan en su totalidad, bien por habitaciones, dispondrán de un cuarto de baño por cada cuatro personas, con lavabo, inodoro y plato de ducha o bañera. En caso de estar incorporado en una habitación, se entenderá que es de uso exclusivo de las personas alojadas en ella, por lo que deberá contarse con otro a disposición del resto de personas usuarias, respetando la proporción señalada.
Los dormitorios, así como las salas de estar cuando se destinen a dormir, deberán contar con una fuente de iluminación natural y ventilación directa al exterior o a patio ventilado.
En el caso de ofrecerse el alojamiento por habitaciones, las viviendas, además de cocina y cuarto de baño, contarán, al menos, con un dormitorio destinado al alojamiento turístico, distinto de los reservados a las personas que tengan en ella su residencia efectiva. A estos efectos, no se podrán destinar a dormitorio las salas de estar.
Superficies y ocupación máxima
Se prohíbe alojar un número de personas mayor del que corresponda a la capacidad máxima de la vivienda, según los datos que consten en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.
Capacidad máxima de la vivienda: las viviendas para uso turístico, bien se cedan enteras, bien por habitaciones, no podrán ofertar más de 8 plazas en total, incluyendo entre ellas a las personas que tengan su residencia efectiva en la vivienda.
Para el cálculo de la ocupación se aplicarán los siguientes ratios:
– Una vivienda para 1 persona deberá disponer como mínimo de 25 metros cuadrados útiles de superficie.
– Una vivienda para 2 personas habrá de contar como mínimo con 33 metros cuadrados útiles de superficie
– Una vivienda para 3 o más personas deberá disponer como mínimo de 15 metros cuadrados útiles de superficie por persona.
A estos efectos no se computarán las superficies de terrazas, balcones o tendederos.
Instalaciones
Para garantizar el confort e higiene de los inquilinos, la vivienda deberá disponer de:
– Electricidad y agua corriente potable, caliente y fría.
– Calefacción en habitaciones, baños, sala de estar y comedor.
Equipamiento mínimo
Las viviendas deben estar amuebladas y dotadas de servicios y electrodomésticos, así como de ajuar doméstico y elementos de limpieza e higiene.
Deben contar como mínimo con:
– Equipamiento de los dormitorios, consistente en cama, un armario ropero con perchas suficientes, una silla o butaca y una mesilla con lámpara de noche.
– Equipamiento y ropa de cama, consistente en somier, colchón, almohadas, sábanas y mantas o edredón, por cada una de ellas, así como un juego de toallas por persona.
Garantía de seguridad del uso de la vivienda
El alojamiento contará con los siguientes elementos de seguridad:
– Un plano con indicación de las salidas al exterior, en el que consten sus distintas dependencias y el número de plazas de cada habitación.
– Información sobre localización y teléfono de los servicios de bomberos, policía y atención sanitaria más próximos, así como la indicación del número de teléfono 112 de atención de emergencias.
– Un extintor manual.
– Un botiquín de primeros auxilios.
Distintivo turístico
Se debe colocar en el exterior de la vivienda, en un lugar visible, el distintivo oficial de vivienda turística, o en su caso, el de habitación de vivienda particular para uso turístico.
Otras obligaciones
Es necesario contratar una póliza de seguro de responsabilidad civil para las viviendas turísticas en cumplimiento con la normativa del Gobierno Vasco. Aunque no difiere significativamente del seguro que se contrata para la vivienda habitual, el seguro debe cumplir con algunos requisitos específicos, como los siguientes:
- «La persona titular de la actividad debe contratar una póliza de seguro de responsabilidad civil que cubra los daños a la salud o a la seguridad física de las personas usuarias de la vivienda o de terceras personas, así como los relacionados con la seguridad financiera de las personas usuarias que puedan ocurrir como resultado de la actividad alojativa».
- «La cantidad mínima del capital asegurado debe determinarse en función del número máximo de plazas que se permitan en la vivienda, según lo especificado en la declaración responsable, a una tasa de 35.000 euros por plaza».
Obligaciones en materia de seguridad ciudadana
Por último, como en cualquier otro establecimiento turístico, se debe llevar un registro e informar a la policía de las entradas y salidas de la clientela. Así como hacer un registro de la propiedad en la policía pertinente.
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