Nueva Sentencia del Tribunal Supremo sobre el Alquiler Turístico en Comunidades de Propietarios
El Tribunal Supremo ha emitido recientemente la sentencia n.º 264/2025, dictada por la Sala de lo Civil el 18 de febrero de 2025, estableciendo un criterio claro respecto a la prohibición del uso de viviendas como pisos turísticos en comunidades de propietarios. Según el fallo, una comunidad solo puede prohibir este tipo de actividad si la prohibición está expresamente recogida en sus estatutos.
Un fallo alineado con la jurisprudencia previa
Esta decisión sigue la línea de resoluciones previas del Tribunal Supremo. En octubre de 2024, el Alto Tribunal ya había dictaminado que las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados en junta por una mayoría de tres quintos, siempre que dicha prohibición esté claramente especificada en los estatutos.
El reciente fallo refuerza esta postura al indicar que la mera descripción del destino de los pisos o locales en los estatutos no es suficiente para limitar su uso. Se requiere una estipulación clara y precisa que prohíba expresamente el alquiler turístico.
Nueva Sentencia del Tribunal Supremo sobre el Alquiler Turístico en Comunidades de Propietarios
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El caso analizado
En la sentencia n.º 264/2025, el Tribunal Supremo analizó un caso donde los estatutos de una comunidad de propietarios incluían prohibiciones para actividades como consultorios médicos de enfermedades infectocontagiosas, fines ilegales, instalación de motores o máquinas inusuales y actividades inmorales, incómodas o insalubres. Sin embargo, no mencionaban explícitamente la prohibición del uso turístico de las viviendas.
Debido a la ausencia de una prohibición clara y precisa en los estatutos, el Tribunal concluyó que la comunidad de propietarios no podía impedir el alquiler turístico en el inmueble.
Implicaciones para las comunidades de propietarios
Esta sentencia deja en evidencia la necesidad de que las comunidades de propietarios que deseen prohibir el uso de viviendas como pisos turísticos lo establezcan de manera explícita en sus estatutos. Para ello, deben seguir los procedimientos legales correspondientes y obtener las mayorías necesarias para su aprobación en junta de propietarios.
¿Qué son los apartamentos turísticos?
Los apartamentos turísticos son bloques o conjuntos de apartamentos (incluyendo villas, chalés y bungalows) ofrecidos en alquiler de manera empresarial y habitual con fines vacacionales. Estos inmuebles están dotados de mobiliario, instalaciones y servicios necesarios para su uso inmediato. A diferencia de las viviendas de uso turístico, los apartamentos turísticos suelen incluir servicios complementarios de alojamiento y se ubican en suelo terciario.
Regulaciones en España
La regulación de los apartamentos turísticos en España varía según la comunidad autónoma, ya que cada una tiene competencias en la ordenación del turismo. Algunas normativas destacadas incluyen:
Illes Balears: Ley 2/1984 excluye las viviendas turísticas vacacionales de su ámbito.
País Vasco: Decreto 191/1997 regula apartamentos y viviendas turísticas.
Galicia: Ley 9/1997 permite que las viviendas turísticas presten servicios de alojamiento.
Andalucía: Ley 12/1999 exige que las viviendas turísticas sean unifamiliares y amuebladas.
Asturias: Decreto 34/2003 regula viviendas vacacionales.
Región de Murcia: Decreto 75/2005 establece condiciones para los apartamentos turísticos.
Gestión de los apartamentos turísticos
La gestión de estos apartamentos se distingue por su carácter empresarial, su ubicación en suelo terciario y la prestación de servicios complementarios. A diferencia del alquiler de una vivienda turística, que se centra en ofrecer solo alojamiento, los apartamentos turísticos requieren personal y una regulación más estricta.
La reciente sentencia del Tribunal Supremo refuerza la seguridad jurídica en materia de alquiler turístico, aclarando que las comunidades de propietarios solo pueden prohibirlo si lo establecen explícitamente en sus estatutos. Para los propietarios y administradores de fincas, este fallo supone una guía clara sobre cómo proceder para regular el uso de las viviendas dentro de sus comunidades.
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